Ипотекийн зээлийн хүү метр квадратаас хамааран бодогдоно

Ипотекийн зээлийг өрхийн орлоготой нь уялдуулан анх удаа авч буй иргэдэд 50 метр квадратад олгохоор болсон талаар Хот байгуулалт, орон сууцжуулалтын яамны Орон сууцжуулалтын хэлтсийн мэргэжилтэн Г.Чинсанаагаас тодрууллаа

-Ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийг 50 метр квадрат хүртэлх талбайтай орон сууцанд олгох шийдвэрийн тухай?

-Иргэдийг орон сууцжуулахад талаар зарим авах хэмжээний тухай 2023 оны 12 дугаар сарын 27-ны Засгийн газрын 483 дугаар тогтоолоор, 2024 оныг “Бүсчилсэн хөгжлийг дэмжих жил” болгон зарласантай холбогдуулан иргэдийг орон сууцжуулах чиглэлээр Миний анхны байр, Миний түрээсийн орон сууц, Миний амины орон сууц, Миний сонголт орон нутаг, Миний сонголт төрийн алба гэсэн таван багц үйл ажиллагааг хэрэгжүүлэхээр тогтсон байдаг. Үүний хүрээнд уг тогтоолын 2.3 дэх заалтад дундаж орлоготой иргэдийг орон сууцаар хангахад шаардагдах хөнгөлөлттэй зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх хүрээнд төрөөс хэрэгжүүлж буй ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн санхүүжилтийн орон сууцны талбай болон жилийн хүүгийн хэмжээнд тавигдах шалгуурыг 60 метр квадрат хүртэлх 6 хувь, 61 ээс 80 хүртэлх метр кватратад 8 хувь байхаар тус тус тогтоож холбогдох журамд өөрчлөлт оруулахыг Монгол банкны Ерөнхийлөгч Б.Лхагвасүрэнд зөвлөсөн. Ипотекийн хөнгөлттэй зээлийг зөвхөн 50 метр квадрат хүртэлх талбайн хэмжээтэй байранд л олгоно гэсэн үг биш юм. Цаашлаад 100 хүртэлх метр квадратад 10 хувь 40 хүртэлх метр квадратад 4 хувиар гэх зарчмаар төрийн хөнгөлөлттэй зээлийн бүтээгдэхүүнийг иргэдийн орлогын ялгаатай нөхцөл байдалд нь тохируулан төрөлжүүлж болно. Зах зээлд борлуулагдаж буй 80, 100 м.кв-аас дээш талбайтай орон сууцыг иргэд зах зээлийн зарчмаар нь өнөөдөр чөлөөтэй худалдан авч байгаа шүү дээ. Харин энэ нь зөвхөн төрийн хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдах гэж байгаа тохиолдолд шалгуурууд нь хүү болон талбайн хязгаартай, илүү анх удаа байр авч байгаа дундаж болон түүнээс доош орлоготой иргэдэд илүү таатай, хүртээмжтэй байхаар өөрчлөлтүүд орно гэсэн үг. Түүнээс зах зээлийн зарчмаар буюу арилжааны банкны хүүтэй зээлээр худалдан авч буй орон сууцад энэ зохицуулалт хамааралгүй. Одоогоор 6 хувийн хүүтэй зээл олгосон хэвээр байна. Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн тушаалд өөрчлөлт ороогүй байгаа.

-Энэхүү шийдвэрийг гаргаж буй үндэслэл нь юу вэ?

-Засгийн газраас бага хүүтэй энэхүү “Ипотекийн зээл”-ийн хөтөлбөрийг дундаж болон түүнээс доогуур орлоготой айл, өрх рүү чиглүүлэхийг зорьдог. Учир нь аль болох олон өрхүүд орон сууцтай болж байж агаар, хөрсний бохирдол буурч, амьдралын чанар дээшилнэ гэж харж байгаа. Сүүлийн үеийн тоо мэдээллээс харахад бага дунд орлоготой иргэд ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдаж чадахгүй, хүртээмж сул байдаг тал ажиглагдаж байна. Ипотекийн хөнгөлөлттэй зээл авсан 110 мянган зээлдэгчдийн дунд судалгаа хийгээд дүгнэхэд ердөө 30-40 хувь нь дундаж ба түүнээс доош орлоготой иргэд рүү чиглэсэн, дийлэнх хувь нь өндөр орлоготой иргэдэд олгогдсон байдаг. Анх ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн бодлогыг гаргахдаа тодорхой хязгаарлалт, хувилбартай байдлаар санал болгоогүй тул 6 хувийг зээлийг өндөр орлоготой иргэд ч гэсэн авах сонирхолтой байдаг. Нөгөө талаасаа банк санхүүгийн байгууллагууд зээлийн чанар, эрсдэлдээ анхаарч, харьцангуй өндөр орлоготой иргэдэд зээл олгох хандлагатай байдаг нь ч зүйн хэрэг байгаа юм. Иймээс орлогын түвшин харьцангуй доогуур ч гэсэн зээлийн шалгуураа хангаж буй иргэдэд ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийг илүү хүртээмжтэй байлгах үүднээс энэхүү хүү, талбайн шаталсан бодлогын арга хэмжээг авахаар танилцуулж байгаа юм. Ипотекийн хөнгөлөлтэй зээлийн хүү бодлогын хүүнээс бага байхын зэрэгцээ хүн бүр авч болдог байгаа нь 80 м.кв талбай бүхий цөөхөн хэдэн төрлийн орон сууц зах зээлд бий болж, үнэ нь өсөхөд нөлөөлж байна. Энэ тэгэхээр орон сууцны салбарын хөгжилд ч сөргөөр нөлөөлж байна гэсэн үг юм. Хэрэв бид зээлийн бүтээгдэхүүнийг төрөлжүүлж, бодлогын хүү цаашлаад зах зээлийн хүүгийн түвшин ойртуулж чадвал хувийн хэвшил, олон улсын сангуудаас хөрөнгө оруулах сонирхол нэмэгдэж. Улмаар төлбөрийн чадварт нийцсэн орон сууцны төслүүдэд ч урагшлах орон зай гарч ирнэ. Бусад хөгжсөн улс орнуудын хувьд ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн хүүг төрөлжүүлж, олон хувилбарт орон сууцны бодлогуудыг иргэдийнхээ орлого, нөхцөл байдалд нь тааруулан хэрэгжүүлдэг. Олон улсын энэ жишгийг бид шат дараатайгаар нэвтрүүлэхийг зорин ажиллаж байна. Хөдөө орон нутагт шаталсан хүүгийн шийдвэр үйлчлэх үү? Хөдөө, орон нутагт олгох ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн хүүгийн төлбөрт эхний 3 жилд нь 3 хувийн хүүгийн татаас олгох хөтөлбөр 2023 оноос хойш хэвийн хэрэгжиж байгаа, дээр нь урьдчилгаа төлбөрийн 30 хувийн шаардлагыг 60 хүртэлх хувиар бууруулаад 12 хувь хүртэл болгох боломж нээж өгсөн. Шинээр бүрэлдсэн Засгийн газар эдгээр бодлогуудыг үргэлжлүүлнэ гэдгээ илэрхийлсэн. Өөр хувилбарт бүтээгдэхүүн одоогоор гаргаагүй байна.

-Энэхүү шийдвэрийн үр дүн ямар байх бол?

-Засгийн газраас Монгол Улсын бүсчилсэн хөгжлийн үзэл баримтлалыг боловсруулан Улсын Их Хурлын 2024 оны 64 дүгээр тогтоолоор батлуулсан. Үүнд эдийн засгийн хувьд цаашид хөгжих нөөцтэй, иргэд ихээр суурьшиж, таталцлын төв болох боломжтой 91 орон нутгийн хөгжлийн төвийг тодорхойлсон. Тэгэхээр орон сууцны ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн бодлого Улаанбаатар хотын төвлөрлийг сааруулах, эдгээр бүс нутгуудын хөгжүүлэхэд шаардлагатай боловсон хүчин, хүний нөөцийг татахад эерэг нөлөө үзүүлнэ гэж бодож байна.

-Энэхүү шийдвэр хэзээнээс хэрэгжих вэ?

-Шинэ Засгийн газар байгуулагдсаныг дараа Үндэсний орон сууцжуулалтын хороо шинэчлэгдэн байгуулагдсан. Хороог Ерөнхий сайд өөрөө ахалж, дэд ахлагчаар Гэр бүл, Хөдөлмөр, Нийгмийн Хамгааллын сайд Л.Энх-Амгалан, нарийн бичгийн даргаа Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын сайд Ж.Батсуурь нар томилогдож анхны хурлаа хийсэн. Энэхүү хурлаар Засгийн газраас 2025 оныг Залуучуудын жил болгон зарласантай холбогдуулан иргэдийг орон сууцжуулах бодлогыг анх удаа орон сууц худалдан авч буй хүүхэдтэй залуу гэр бүлүүд рүү илүүтэй чиглүүлэхийг зорин, нөхцөл байдлыг судалж байгаа. Бодлогын шийдлүүдийг ажлын хэсэг дээр хэлэлцэж дуусаад, Засгийн газарт танилцуулснаар албан ёсоор зарлана.

-Ипотекийн санхүүжилтийн хэрхэн хуваарилж байгаа вэ?

-Бүсчилсэн хөгжлийн үзэл баримтлалд нийцүүлэн ипотекийн зээлийг олгохдоо байршлаар нь хамааруулан бүс нутгийг дэмжих байдлаар тухайн жилийн санхүүжилтээ хуваарилъя гэсэн шийдвэрүүд гарсан. 50-аас доошгүй хувийг нь орон нутагт олгоно гэх мэт. Өмнө нь ипотекийн зээлийн 20-25 хувь нь орон нутагт олгодог байсан бол энэ жил 45 орчим хувийг нь олгосон. Засгийн газраас энэхүү бодлогын арга хэмжээг үргэлжлүүлэн хэрэгжүүлэхээр төлөвлөсөн, ингэснээр орон нутгийн газар, дэд бүтцийн нөхцөл байдал сайжирч, бүс орон нутгийн хөрөнгө оруулалт нэмэгдэж, айл өрхүүдийн амьдралын чанар дээшилсэн эерэг үр дүнгүүд урт хугацаандаа гарна гэсэн хүлээлтэй байна. Мөн гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийг эрчимжүүлэх хүрээнд Улаанбаатарт олгогдож буй зээлийн 50 хувийг гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн бүс, шинэ дагуул хотуудын бүс рүү олгоё, хотын төв рүү олгодог байдлыг аль болох хязгаарлая гэсэн бодлогын хувилбаруудыг гарган ажлын хэсэг дээр хэлэлцэж байгаа.

-Байраа томруулах хүсэлтэй иргэдийн хувьд дахин хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдах боломж бий юу?

-Үүнийг Засгийн газраас нээлттэй хэвээр байлгах нь зүйтэй гэж үзэж байгаа. Гэхдээ ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн эх үүсвэр хязгаарлагдмал учраас анх удаа орон сууц худалдан авч буй иргэдээ тэргүүн ээлжид дэмжинэ. Иргэн анхны орон сууцаа бага метр квадраттай хөнгөлөлттэй зээлийн нөхцөлөөр авах гэж байгаа бол зээлийн нөхцөл хамгийн таатай байна гэсэн үг. Харин тухайн өрх бүл нэмж орон сууцны нөхцөлөө сайжруулан, томруулах зорилготой дахин ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдах гэж байгаа бол өөрийн одоогийн орлогод нийцсэн өндөр хүүтэй зээлийн нөхцөл тавина. Харин өндөр үнэтэй тансаг зэрэглэлийн орон сууц худалдан авах гэж байгаа бол төрөөс хөнгөлөлттэй зээл олгоод байх шаардлагагүй гэж үзэж байгаа.

-2025 онд ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн санхүүжилтийн төлөв ямар байх бол?

-Баялагийн сангийн хууль батлагдсантай холбоотой хуримтлалын сангийн хөрөнгөөс ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн эх үүсвэрт зарцуулах боломж нээгдсэн. Үүний үр дүнд 2024 онд өмнө нь байгаагүй өндөр санхүүжилт буюу 1.3 их наяд төгрөгийн ипотекийн хөнгөлөлттэй зээл олгосон байна. Тиймээс цаашид ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн санхүүжилтийн эх үүсвэр энэ түвшиндээ хадгалагдаж, харьцангуй тогтвортой өссөн үзүүлэлттэй байх болов уу гэж төсөөлж байна.